Η σωστή ερώτηση δεν είναι «πόσο παίρνει η εταιρεία», αλλά «πόσο μου μένει στο τέλος της χρονιάς και πόσες ώρες μου κόστισε». Ένας ιδιοκτήτης που διαχειρίζεται μόνος του και κρατά όλο το ποσό μπορεί κάλλιστα να βγάζει λιγότερα από έναν που δίνει προμήθεια, αν το ημερολόγιό του έχει κενά ή αν οι τιμές του μένουν σταθερές όλη τη σεζόν.
Είμαστε εταιρεία διαχείρισης, οπότε το συμφέρον μας είναι προφανές. Γι' αυτό παρακάτω γράφουμε και πότε δεν μας χρειάζεστε.
Με λίγα λόγια
- Η προμήθεια είναι ποσοστό επί των εσόδων, όχι πάγιο. Αν δεν μπει κράτηση, δεν χρεώνεται.
- Το πραγματικό κόστος της αυτοδιαχείρισης είναι ο χρόνος και τα χαμένα βράδια, όχι τα ευρώ.
- Δύο πράγματα αλλάζουν το ετήσιο έσοδο περισσότερο από την προμήθεια: η πληρότητα και η τιμή ανά διανυκτέρευση.
- Αν μένετε δίπλα στο ακίνητο και σας αρέσει η φιλοξενία, η αυτοδιαχείριση είναι απολύτως λογική.
- Αν δεν μένετε κοντά ή δεν μπορείτε να απαντάτε άμεσα, το κόστος εμφανίζεται στις κριτικές.
Τι κάνει πραγματικά ένας αυτοδιαχειριζόμενος ιδιοκτήτης
Η λίστα είναι μεγαλύτερη από όσο φαίνεται πριν ξεκινήσεις. Καταχώρηση και συντήρησή της σε κάθε πλατφόρμα, φωτογράφιση, γραπτή περιγραφή, απαντήσεις σε ερωτήσεις πριν την κράτηση, συντονισμός αφίξεων και αναχωρήσεων, παράδοση κλειδιών, καθαρισμός και αλλαγή λευκών ειδών ανάμεσα στις διαμονές, αναπλήρωση αναλωσίμων, έλεγχος μετά την αναχώρηση, διαχείριση ακυρώσεων, παρακολούθηση τιμών των γειτονικών ακινήτων και προσαρμογή των δικών σας.
Το κρίσιμο δεν είναι το πλήθος των εργασιών αλλά ότι δεν επιλέγετε πότε γίνονται. Μια βλάβη στο κλιματιστικό στις έντεκα το βράδυ δεν περιμένει το πρωί, γιατί η κριτική γράφεται την επόμενη μέρα.
Πού πραγματικά χάνονται τα χρήματα
Οι τρεις πιο συνηθισμένες απώλειες δεν είναι έξοδα, είναι διαφυγόντα κέρδη.
- Σταθερή τιμή όλη τη σεζόν. Χάνετε κρατήσεις στις ήσυχες εβδομάδες γιατί είστε ακριβοί, και αφήνετε χρήματα στο τραπέζι στις γεμάτες γιατί είστε φθηνοί.
- Μία μόνο πλατφόρμα. Περιορίζετε δραστικά πόσοι θα δουν ποτέ το ακίνητο, και κάθε κανάλι φέρνει διαφορετικές εθνικότητες και διαφορετικούς χρόνους κράτησης.
- Αργή απάντηση. Ο επισκέπτης που ρωτάει κάτι πριν κλείσει και δεν παίρνει απάντηση μέσα σε λίγες ώρες κλείνει αλλού.
Καμία από αυτές τις απώλειες δεν εμφανίζεται σε λογιστικό φύλλο. Γι' αυτό η σύγκριση «κρατάω το 100%» είναι παραπλανητική.
Πότε η αυτοδιαχείριση είναι η σωστή επιλογή
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου δεν χρειάζεστε εταιρεία και θα ήταν ανέντιμο να σας πούμε το αντίθετο.
- Μένετε στην ίδια περιοχή, μπορείτε να είστε εκεί σε δεκαπέντε λεπτά και σας αρέσει η επαφή με τους επισκέπτες.
- Έχετε ένα ακίνητο, όχι τρία, και ο χρόνος σας δεν έχει εναλλακτική χρήση που να αποδίδει περισσότερο.
- Νοικιάζετε λίγες εβδομάδες τον χρόνο και δεν σας ενδιαφέρει η μεγιστοποίηση.
- Έχετε ήδη σταθερό συνεργείο καθαρισμού και σύστημα που δουλεύει.
Αν αναγνωρίζετε τον εαυτό σας εδώ, μια ενδιάμεση λύση είναι η ηλεκτρονική διαχείριση: αναλαμβάνουμε καταχώρηση και τιμολόγηση, κρατάτε εσείς τη φυσική παρουσία. Κοστίζει λιγότερο από την πλήρη διαχείριση ακινήτου.
Πότε το κόστος της αυτοδιαχείρισης γίνεται ορατό
Η αυτοδιαχείριση σπάει συνήθως σε τρία σημεία. Πρώτον, όταν αποκτήσετε δεύτερο ακίνητο και οι εναλλαγές αρχίζουν να συμπίπτουν. Δεύτερον, στην υψηλή σεζόν, όπου αναχώρηση και άφιξη γίνονται την ίδια μέρα και χωρίς συνεργείο σε ετοιμότητα είτε αρνείστε την κράτηση είτε παραδίδετε κατάλυμα που δεν είναι έτοιμο. Τρίτον, όταν φύγετε ταξίδι και συνειδητοποιήσετε ότι δεν υπάρχει κανείς να σηκώσει το τηλέφωνο.
Τι αλλάζει με το δεύτερο ακίνητο
Ένα ακίνητο διαχειρίζεται. Δύο ακίνητα στην ίδια περιοχή δεν είναι διπλάσιος κόπος, είναι δυσανάλογα μεγαλύτερος, γιατί οι εναλλαγές αρχίζουν να συμπίπτουν. Την ίδια Παρασκευή του Αυγούστου μπορεί να έχετε δύο αναχωρήσεις στις έντεκα και δύο αφίξεις στις τέσσερις, σε δύο διαφορετικά σημεία.
Εκεί τελειώνει η επιλογή ανάμεσα στο να το κάνετε μόνος σας και στο να πληρώσετε κάποιον. Ή θα βρείτε συνεργείο και θα το συντονίζετε, ή θα αρχίσετε να αρνείστε κρατήσεις. Και τα δύο κοστίζουν.
Το τρίτο ακίνητο αλλάζει και κάτι ακόμη: αλλάζει τη φορολογική σας κατηγορία, κάτι που δεν είναι απλώς διοικητική λεπτομέρεια.
Πόσος χρόνος πραγματικά
Μια ρεαλιστική εικόνα για ένα ακίνητο σε πλήρη σεζόν: περίπου δεκαπέντε με είκοσι μηνύματα ανά κράτηση πριν και κατά τη διαμονή, μία ώρα συντονισμού ανά εναλλαγή, και ένα απρόοπτο κάθε δύο με τρεις κρατήσεις. Πολλαπλασιάστε με τον αριθμό των κρατήσεων της σεζόν σας.
Δεν είναι τεράστιος αριθμός ωρών. Είναι όμως ώρες που δεν επιλέγετε εσείς, και αυτό είναι το ουσιώδες.
Συχνά λάθη στη σύγκριση
- Να συγκρίνετε ποσοστά προμήθειας χωρίς να ελέγχετε τι περιλαμβάνεται. Μια χαμηλότερη προμήθεια που δεν καλύπτει καθαρισμό και υποδοχή δεν είναι φθηνότερη.
- Να υπολογίζετε τον χρόνο σας ως δωρεάν. Δεν είναι, ειδικά αν έχετε άλλη δουλειά.
- Να κρίνετε από τον πρώτο χρόνο. Οι κριτικές συσσωρεύονται και επηρεάζουν την κατάταξη στις πλατφόρμες για χρόνια.
- Να αγνοείτε τα φορολογικά. Το πώς εκμεταλλεύεστε το ακίνητο αλλάζει τη φορολογική αντιμετώπιση, και αυτό δεν διορθώνεται αναδρομικά.
Πώς να το αποφασίσετε
Γράψτε τι εισέπραξε το ακίνητο πέρυσι και πόσες εβδομάδες έμεινε κενό στην υψηλή σεζόν. Αν οι κενές εβδομάδες είναι περισσότερες από δύο, η συζήτηση δεν είναι για την προμήθεια αλλά για την πληρότητα. Αν είναι μηδέν και είστε ευχαριστημένοι, δεν χρειάζεστε κανέναν.
Στη δωρεάν εκτίμηση σάς δίνουμε αριθμό για το δικό σας ακίνητο, ώστε η σύγκριση να γίνει με νούμερα και όχι με εντυπώσεις.
